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房企买地金额不得超过销售额40%

2021-07-29 来源:
 
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7月26日,监管部门要求“房企买地金额不得超过销售额40%,含收并购”的新闻已经在地产圈刷屏了。
有知情人士透露,这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地,还包括通过收并购方式获地的支出,据悉目前已有头部房企开始执行上述政策来严控金融风险。
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关于“买地金额不得超年度销售额的40%”的监管政策传闻,虽然截至目前官方渠道暂未发布通告及其相关解释,但其实早在2020年下半年就已埋下伏笔。
2020年8月20日,“三道红线”政策出台。国泰君安研报指出,“三道红线”之外,对于近一年拿地销售比超过40%或过去三年经营活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业,还需提供最近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排,进一步削减其信用债发行规模,或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券,并对其信托融资、资管产品、海外融资等予以限制。可以看出,拿地销售比超过40%的房企被视为重点监管对象。
其实最近我们可以看到国家相关部门诸多调控房地产行业的措施。除监管部门限制房企拿地外,还有如4月30日中共中央政治局会议首提“防止以学区房名义炒作房价”;7月23日,住房和城乡建设部等八部门联合印发通知,要因城施策,重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四方面问题。多多少少浇冷不断上涨的涨价势头,这几天,地产股已经连续大幅度下跌。

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从目前情况来看,房企拿地的异常火爆或许是此次监管部门限制房企拿地的另一原因。
据贝壳研究院统计,上半年22城首轮集中供地总计成交住宅用地(含综合用地)878宗地块,成交用地面积约5037公顷、规划建筑面积1.11亿平方米、土地价款总计1.07万亿元,综合溢价率达15.1%。
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图片来源红周刊
从《2021年拿地金额已超支房企》表格我们可以看到,目前已有39家房企拿地金额超支。其中,绿城中国拿地金额超支411.8亿元;卓越集团超支360.5亿元、建发房产超支291.8亿元、招商蛇口超支124.6亿元。而拿地金额超支的房企又以权益销售额在300亿元以下的中小房企居多,比如,荣安地产、佳源国际、上坤集团等。
此外,根据《2021年剩余拿地金额超百亿房企》可以发现,拿地余额超百亿的房企共有55家,房企规模相对较大。“买地金额不得超年度销售额40%”这一规定对碧桂园、万科、恒大等大型房企几乎没有影响,他们的可使用的拿地余额充足。
一位房企内部人士表示,如若“买地金额不得超年度销售额40%”正式落地,将对房企产生较大影响,因为这意味着房企即便有钱也不被允许拿地,房企规模再上台阶很难。

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03

那这个政策对咱们老百姓有啥影响呢?
扩张发展应该是每一家房企的必走之路。拿一个本地房企来说,你不走出去,但拦不住别的房企不走进来。客户就这么多,别的房企进来分走一部分蛋糕,你不扩张版图,生存空间只会越来越小。
而现金流就是企业手上的资本,以前可以高杠杆高负债的去运作,但现在政策给你限制住了,只要碰触红线就给你绑住手脚,有钱也不给你花。
伴随三红线的压顶,房企们的融资力,正在直线收缩,只能动用剩下的销售回款,来缓解现在金流的唯一出路。
市场行情下行怎么办?降价、抛售!
恒大已经在上半年上演7折裸奔过一次了,新一线城市重庆、南京、杭州、合肥也开始出现降价出货,以前这三个城市上半年小户型或限价楼盘基本上都得靠抢,而现在楼市风云早已变化,除开少数几个楼盘因为限价还存在摇号外,很多楼盘已不得不降价出售,以前惜售的部分热门二手房也已经主动悄然调价挂牌。
拿温州来说,最近拿出来的几块地都已经限制了最高售价。要想拿到地,房开也只能不断压缩自己的利润。而目前市场上房源库存量相对也很充足,温州已经进入买方市场无疑。
从《2021年拿地金额已超支房企》表上我们可以看到,绿城、建发、大家、招商、新希望在温州都有项目,有的已经基本尾盘,而有的还未开盘,比如高价拿地的建发,目前还只是开了临展,不知道现在这个市场情况下,还能开出什么样的房价。
一方面现在房价不可能再上涨;另一方面,现在买房的人选择多了、观望的也多了。
买房需求率在下降,那么在三红线下负债就需要周转,在这样的情况下房企何以解忧?唯有降价!
如果真是这样,那对温州购房者而言,就可能是不错的捡漏机会,咱们拭目以待!


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