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先试点再立法,部分地区开展房地产税改革试点

2021-10-25 来源:
 
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全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定

(2021年10月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过)

为积极稳妥推进房地产税立法与改革,引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

一、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

二、国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。

三、国务院按照积极稳妥的原则,统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区,报全国人民代表大会常务委员会备案。

本决定授权的试点期限为五年,自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中,国务院应当及时总结试点经验,在授权期限届满的六个月以前,向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况,需要继续授权的,可以提出相关意见,由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时,及时制定法律。

本决定自公布之日起施行,试点实施启动时间由国务院确定。

拓展:一文带你了解何为房地产税

房地产税这事就像那啥,每年都要提个几次,刷下存在感,每次提出来都会给社会带来一定程度焦虑,可这次是玩真的了。

厘清以下几条,就完全搞懂啥叫房地产税。

(一)大众所关心的房地产税,主要是针对房产持有环节征的税

房地产税包含众多税种,如房地产业增值税、城镇土地使用税、土地增值税等等,一切与房地产经济相关的税种都可以囊括到房地产税这个框里,以上税种在买房时都包含在房价里,买房人大多对其存在无感。

但我们老百姓最关心的是对房地产持有环节征税,也就是房产税。

欧美发达国家按照1-1.5%的税率征收房产税,而且每年都需要征收,一套300-1000万的房子,每年光是房产税都得3-15万,这是一笔不小的开销。

当然了,我们国家具体征收房地产税时还得考虑社会运行成本,也就是说第一套房或者家庭人均居住面积标准以下大概率免征,二套房即使征税也会征收很低的税率,大概率只占到当地租金很少的比例,主要还是落实房子的居住属性。

三套或者以上房产拥有者,大概率会被征收惩罚性税率,也就是说这部分人群每年仍需往房子里面倒贴现金流,逼迫他们将多余房产上市流通。

但具体惩罚税率怎么征收,还得看社会拥有房产情况,考虑到征税不给社会总体增加负担。换句话说,房产税一旦开征,得避免房产税对下游出租市场形成压力,最终造成房租上涨,这绝对不是政策制定者愿意看到的局面。

按照此前央行统计数据,我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,户均拥有住房1.5套。

这里猜测,主要会针对这10.5%拥有三套房及以上的家庭出手,这部分人群基数不大,对他们开征惩罚累进制房产税,并不会给社会运行造成大的成本。

(二)房地产税开征,并不能使小产权房合法化

何为小产权房,主要原因其土地使用并不合规,通俗说就是没有缴纳土地出让金的房子。所以小产权房相对于商品房,其价格非常便宜,给城镇低收入者一次居者有其屋的权利。

房地产税一旦开征,这可能是小产权房离合规商品房最近的一次,未来小产权房购房者存有转正的一线希望——通过缴纳房产税弥补土地使用费,进而让小产权房转正。

这不,决策层却让小产权房拥有者死心了。此前,自然资源部发文强调:城镇居民非法购买小产权房,不得办理登记。

不过话又说回来,小产权房最大优势就因为没有缴纳土地使用费,价格极其便宜,未来即使允许房产税弥补土地使用费,将会是大额的房产税需要补交,届时会有多少人愿意补交房产税来转正,这还是个问号。

小产权房,自住问题不大,但是不能上市交易,因为其没有在房管局备案,根本就没有确权的机会,即使买卖双方交易成功,并不受法律保护,其存在巨大的风险。

所以调侃说,小产权房真正意义的做到了“房子是用来住的”,因其根本享受不到城市发展而带来的不动产保值增值机会,且交易风险巨大,完全不建议大家购买小产权房。

(三)房地产税开征的基础条件之一即全国房产信息联网,而我们的不动产全国统一登记平台已经建立好

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对哪些人征税,征多少税,避免征税对全社会造成大的冲击,这需要颗粒度极其细的大数据支持。

2018年6月份,中国自然资源部最新消息称,全中国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,中国不动产登记体系进入到全面运行阶段。

目前中国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅,8万多一线登记工作人员平均每天为30多万企业和民众提供不动产登记服务。

也就是说平台已经搭好,现在正在往里面录入数据,这个时间想必不会太久。

(四)房地产税出台初衷主要是为了践行税收法定原则,是为了建立健全现代财税制度

中国现行的税种共18个,分别是:

增值税、消费税、企业所得税、个人所得税、资源税、城市维护建设税、房产税、印花税、城镇土地使用税、土地增值税、车船使用税、船舶吨税、车辆购置税、关税、耕地占用税、契税、烟叶税、环保税。

目前只有个人所得税、企业所得税、车船税、环保税、烟叶税和船舶吨位税这6个税种通过全国人大立法,包括房地产税等绝大多数税收事项都还没有通过立法。

第十二届全国人民代表大会外事委员会主任委员傅莹就曾表态:“ 2020年前,全面落实税收法定原则”

几乎可以肯定的是,房地产税立法未来5年大概率是不会落地了。

(五)房地产税为地方税种,其历史使命是接棒土地财政

很多人以为房地产税出台是为了降房价,刚刚说了,其主要是完善现代财税制度,但房地产税还有一层重要历史使命,即房地产税将接棒土地财政,成为地方ZF最为重要的财税来源。

众所周知,土地财政作为地方政府重要收入来源,在地方城市建设中,发挥着重要作用,随着2015年去库存以来,全国地价飞涨,部分一二线城市地价甚至占据房价7成以上。

短期看 ,地方政府卖地赚的“盆满钵满”,长远看,土地财政路子将走向死胡同。

一方面土地属不可再生资源,卖一块少一块,有坐吃山空危险;

另外一方面,城市化进程在放缓,尤其是三四线以下城市,对土地需求有放缓趋势,我国一线城市同时在限制发展规模,减缓土地供应。

地方政府财源或将面临重大压力。

另外,征地成本越来越高,包括拆迁、安置、前期投入等,根据此前财政部表态,征地成本大概占到土地价格约8成,可以自由支配的钱只有2成左右。

以南京为例:

2019年一般公共财政收入1580亿;

2019年经营性用地卖地收入1340亿。

卖地收入占一般公共财政收入85%!

可是,征地成本居高不下以及新城建设需要大量的资金,真正地方ZF可自由支配的其实并不多。

如果对房产持有环节平均征收0.5%房产税,还是以南京为例,画风就变成这个样子:

37平米(南京人均住房面积)*850万(常住人口)*8 3.2%(城镇化率)*28500元/平米(南京房价均价)*0.5%=373亿

表面看房产税373亿远小于去年卖地1340亿,但这可是长期稳定纯收入,随着房子越盖越多,这个税源也有增长的趋势。

以上关于房产税计算只是基于常规数据推演,真正落实还有更加细致工作需要做,比如存量房已经缴纳土地使用费,再对其征收房产税,涉嫌双重征税,类似很多问题具体操作起来都需要一个个解决,所以本次高层定调“稳妥推进房地产税立法”,可见房地产税最后落地,需要漫长过程准备。

综上所述,房地产税出台,承担着为地方ZF寻找到一张长期稳定的饭票的重任。

(六)房地产税一旦开征,势必对多套房拥有者形成一定威慑,这部分人房产会抛售市场,对二手房市场形成一定冲击,但冲击有限

表面上看,房地产税一旦开征,对多套房持有者,将是利空。

根据西南财大的中国家庭金融调查2013年的统计数据,当时全国平均住房空置率高达22.4%。与此同时,美国在2006年房地产泡沫的高峰期,人均住房空置率仅有3%,中国的住房空置率是美国的7倍多。

此前有媒体报道,北京片警统计北京人口数据,有近400万套房子找不到主人,按照每套房子容纳3人,400万套房子直接可以满足超过1200万人居住需求,基本占北京人口一半!

全国政协经济委员会副主任委员杨伟民于“2018陆家嘴论坛”上表示:在中央财办时,曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查,结果显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。“比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高,日本是13%。这很不正常,说明用来炒的房子真不少,有关部门应该尽快制定空置标准”。

可见中国盖了许多房子,没人住。

有人包括我自己曾经就天真的以为房地产税一旦开征,空置率问题或将迎刃而解,其实不然。

每一项新政的出台,本着不给社会造成巨大冲击的原则,稳妥小步幅的推进,尤其是征税,更要谨慎。

确实,中国房产空置率已经到了比较严重的地步,但房产税一旦开征,首先拿多套房拥有者开刀,这部分人群必将要是全社会少数之少数,对这部分开征惩罚性房产税,并不会对社会造成过大的冲击。

所以拥有1-2套房的家庭大可不必慌张,那些指望征收房产税来一波房价暴跌、财富洗牌的,可以洗洗睡了。


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