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温州地标“置信广场时尚购物中心”商铺欺诈销售案庭审纪实

2018-10-26 来源:
 
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温州地标“置信广场时尚购物中心”,广告宣传的意向品牌无一有真实意向,满载乘客的“豪华游轮”最终沦为无人问津的“破帆船”。众业主诉置信房地产开发有限公司商铺欺诈销售案引起各界广泛关注。

2018年10月18日,温州市鹿城区人民法院第九审判庭人头攒动,由我所律师刘斌博士、程纯律师领衔的律师团队代理的众业主起诉置信房地产开发有限公司商铺欺诈销售案在这里公开开庭审理。该案系属温州当地最大的商铺欺诈销售案例之一,引起了房地产业界、业主、律师界、新闻媒体、学者教授及社会公众的广泛关注,整个庭审活动以网络视频的形式进行直播,我所律师组织集体观摩。庭审过程相当精彩,业主和社会各界好评如潮,收到了良好的社会效果。

现根据庭审录像,整理庭审活动纪实通稿,如实呈现庭审过程,供各界人士品评;将本庭审实录公之于众,明示商铺销售相关套路,提请广大消费者明辨是非,谨防在购买商铺过程中受骗上当,以为公益!

[案件背景及诉状事实]

置信广场为温州地标建筑,位于温州时代广场商圈和大南门商圈之间,毗邻古色古香的南塘街及白鹿洲公园,区位条件得天独厚。

置信房地产开发有限公司(案件被告)系“置信中心3号楼(商业)”(又称“置信广场时尚购物中心”)的开发商。在2012年12月“置信广场时尚购物中心”开盘前夕,被告置信房地产开发有限公司通过各种途径,包括楼书广告、宣传册、宣传视频、报纸等方式,从以下几个方面,做如下宣传:

1.众多知名品牌入驻,成就高端商场品位。楼书及宣传册明确陈述:“置信广场时尚购物中心,集餐饮、时尚购物、休闲娱乐多功能于一体,众多知名品牌意向入驻置信广场时尚购物中心,以最前卫、最潮流、最时尚的消费理念,打造都市主流时尚风向标”,楼书中明确罗列众多已签意向书的知名品牌,包括但不限于“沃尔玛”、“GXG”、“ZARA”等几十个品牌,其中针对几个品牌,如“屈臣氏”、“必胜客”、“星巴克”等还大片幅地做了介绍。在宣传短片中还大肆宣传计划引进GAP、优衣库、HM、SK-2、KFC、哈根达斯、海底捞、外婆家等品牌,除此之外,在宣传册的商场图片中还出现了爱玛仕、杰尼亚、maxmara、LV、阿玛尼等超一线大牌。

2. 统一招商、统一管理,为财富保驾护航。楼书及宣传册明确陈述“置信广场时尚购物中心计划聘请专业的招商公司进行统一招商,统一定位,拟引进国内国际品牌商户入驻,打造时尚的购物中心平台。同时,为了追求高端购物中心的定位,将聘请专业的商业管理公司对入驻商户进行统一管理,在购物环境、产品品质、服务体系上做到全面规范化管理”,“专业管理团队、为财富保驾护航”。

3. 高端定位和多业态布局。楼书及宣传册陈述:商场一楼为“时尚精品”,包括化妆品、时尚饰品、西式餐饮、珠宝手表等。二楼为“都市名媛”,包括时尚女装、时尚配饰、西式餐饮等。三楼为“绅士休闲”,包括时尚男装、休闲餐饮、运动品牌、皮具等。

除上述楼书、宣传册、宣传视频外,在2012年11月13日至2012年12月27日期间,被告置信房地产开发有限公司在《温州晚报—壹周房产》、《温州都市报》版面,针对置信广场商铺的商业价值,通过专业人士“解读”的方式进行宣传。

原告基于楼书、宣传册、宣传视频及报纸上的宣传内容,对“置信广场时尚购物中心”具有巨大的商业价值和专业的运作模式深信不疑。2013年12月至2014年1月间,原告在现场售楼人员的极力推荐下,并做了充分的现场咨询、了解之后,与被告置信房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。被告在原告购买商铺的同时,要求原告与第三人温州柏胜商业管理有限公司签订关于商铺的《委托经营管理合同》。

时至今日,广告宣传的“旺铺”不翼而飞。楼书及宣传册中宣称一楼要开设的“黄金珠宝”、“化妆品”、“时尚饰品”变成了超市和低端餐饮店。二楼、三楼,几乎所有商铺都是空空如也,没有任何宣传的品牌入驻,甚至连一点装修的迹象都没有,整个商场从上到下更是死气沉沉,没有一丝人气,沦为“空城”。如此核心地段,为何开不了商场,业主们百思不得其解。几经交涉无果,遂成诉讼。

经庭审举证,相关细节得以如实呈现。

【案件焦点】

我方代理原告,基于欺诈、显失公平和合同中关于退房的约定,主张撤销《商品房买卖合同》予以退房。上面三个事由中,欺诈是最为核心的观点,故整个庭审活动基本围绕欺诈这一焦点问题而展开。本案中,被告最主要的欺诈手段即虚假广告,故被告是否构成欺诈又围绕广告是否虚假而展开,关于案涉广告是否系属虚假,双方围绕意向品牌、专业管理、统一招商、业态布局等方面展开激烈论辩,在这过程中被告还提出了商业风险的抗辩理由。

   【法庭PK】

PK一:违约VS欺诈

对方律师观点:

广告宣传的内容没有实现,最多构成违约,不构成欺诈。

我方律师观点:

欺诈和违约既有交叉,又有区别。欺诈是真假判断,本案是广告欺诈,就应判断广告内容真假,判断的时点是广告发布时;而违约是结果是否实现的判断,若合同约定的结果没有实现,则构成违约。在本案中,商场的意向品牌非常重要,按照司法解释规定,可以构成合同要约,那么意向品牌最终没有实现,可以构成违约;但是,在进行广告宣传的那个时点,如果所宣传的意向品牌没有任何真实性依据,那么这个宣传就是假的,广告虚假就有可能构成欺诈。所以,欺诈和违约并不是相互排斥的,不是构成违约了就不构成欺诈。

 

PK二:商业风险VS虚假广告

对方律师观点:

温州经济不景气及电商冲击导致商场不景气、业态布局没实现,关于温州经济景气不景气温州人有内心感受,不能仅看GDP。

我方律师观点:

1.被告主张经济不景气,首先应举证证明被告在招商运营上所采取的行动和投入的人力、物力和财力!被告实际上都没有做出过任何招商的努力,怎么能说经济不景气原因导致商场开不起来呢?

2.温州2016、2017年的GDP增长率达8.4%,全省排第三,不存在经济不景气的情况。

3.2016年到2018年间同类型的大型购物中心扎堆开业,如华润万象城、大西洋银泰城、大象城、美美时尚广场等,不存在经济不景气的情况,如果真存在经济不景气的情况,为何唯独冲击置信广场,这也是说不过去的。

4.为什么其他区位条件差的地方开得起来,而置信广场开不起来?可见并不是什么经济不景气导致的,而是被告根本没有任何意愿和行动实现广告内容造成的,其所做的广告宣传系属虚假。

PK三:“意向”到底为何意?

对方律师观点:

意向是单方的想法,是不确定的,不确定的东西,不构成虚假广告。另外,虽然广告中宣传了55个意向品牌,小字部分还特别注明了意向引进,虽然是小字,但非常清晰,小字也更能引起注意。

我方律师观点:

1.根据《广告法》第四条第二款规定:广告主应当对广告内容的真实性负责。以被告的理解,意向就是单方的想法,不意味着任何实现的可能性。试问,这样一种想法能作为广告来宣传吗?这样的不确定的想法如何保证其真实性?如果仅仅是想法却无任何真实性依据,这个广告不就是虚假的吗?!

2.事实上,“意向”两个字在法律上的通常理解,并非是单向的想法,而是双向的意思表示,并常常需要以意向书的形式来表现。本案中,被告大肆宣传众多知名品牌意向入驻、意向引进、计划引进,出现的品牌达七十个左右,但现实情况是,不但这些品牌无一真正入驻,而且在发布广告时(也就是2012年12月29日开盘前),被告也未和任何品牌进行洽商,本案中唯一一份与沃尔玛签订的意向协议,也是在2013年3月13日才签订的。这说明,在打广告的那个时点,上述关于意向品牌的宣传无任何真实性依据,是虚假的。

3.广告是给消费者看的,广告文字如何理解,应采用消费者通常理解。本案中,被告大肆宣传沃尔玛、星巴克、必胜客、屈臣氏等品牌意向引进或意向入驻,起码会让人感觉这肯定是八字有一撇的事情,是靠谱的,绝对不可能想到这仅仅是被告单方的想法,而且不管怎么说,既然是意向,总要有个前期联络、初步磋商的过程,但是,被告提供的证据只能证明在打广告的时点仅和沃尔玛有磋商(尚未签署意向书),跟其他品牌都没有进行过洽谈,甚至连招商邮件都没有发过,何来什么意向?

4.《广告法》第二十八条明确规定:广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的,构成虚假广告。由此可见,故意在文字上作引人误解的宣传,同样构成虚假广告。对于五十六个意向品牌,前面已经用较大的字体写明了“众多知名品牌意向入驻置信广场时尚购物中心”,紧接着是罗列了56个品牌的LOGO,而下面则用非常小的字体写明意向引进,一般消费者根本不会注意到。被告刻意使用这种大小字体的安排,显然是有意在误导消费者、规避法律责任。

 

PK四:专业管理方面是否存在虚假宣传

对方律师观点:

作为商业管理运营的柏胜公司是工商注册登记的专业公司,而且不管股权结构如何,是独立运营的公司,故被告关于专业运营管理的宣传是真实的。

第三人律师观点:

第三人柏胜公司很专业,有资深、专业的运作团队(但关于团队如何组成,成员名字,第三人柏胜公司在庭审提问环节均以与本案无关为由拒绝作答)。

我方律师观点:

被告置信房开在楼书宣传册中大肆宣传:柏胜公司是独立运营的商业管理公司,而且为了追求高端购物中心的定位,将聘请专业的商业管理公司对入驻商户进行统一管理。与此同时,被告置信房开的常务副总经理包志伟在2012年11月13日的《温州晚报-壹周房产》“楼市动态”版面,还做了这样宣传:“在招商方面,我们一改传统模式,先引进商管公司,将他们在全国其他地方成功的运营模式引入,再进行招商”。上述宣传都是不真实的。

1.作为商业运营商的柏胜公司并非是独立的,柏胜公司和被告置信房开均归属于同一公司控制,其最终的实际控制人均为陈冠宏。经工商登记查询,被告置信房开是温州置信集团有限公司的一级子公司,温州置信集团有限公司控制被告75%的股权;而第三人柏胜公司则是温州置信集团有限公司的二级子公司,温州置信集团有限公司通过乐清新置信置业有限公司控制了柏胜公司的98%的股权,而且这两家公司最终的实际控制人均为陈冠宏,陈冠宏实际掌控被告置信房开71.25%股权,掌控第三人柏胜公司93%股权。

2.柏胜公司并非是被告聘请的。被告没有提供聘请合同,也无聘金支付记录。

3.柏胜公司并非是在全国各地有着成功运作经验的专业管理公司。置信广场购物中心是在2012年12月29日开盘的,而作为管理公司的柏胜公司在2012年12月20日才仓促成立,这样一家成立没几天的公司,哪里算得上是专业的商业管理公司,哪里有什么在全国其他地方的成功运营模式?

4.置信广场购物中心也不是由柏胜公司进行经营的。被告公司的销售经理林正飞在鹿城区市场监督管理局的询问笔录中明确承认,被告是商铺的实际运营者,被告与柏胜公司之间为委托关系,是被告委托第三人作为经营者与原告签订《委托经营管理合同》,而实际上,市场培育由被告负责,租金由被告支付,运营收益全部归被告享有。

    5.工商登记不能证明专业性,工商登记不可能为公司的专业性背书,工商登记的皮包公司难道也是专业的吗?

6.既然第三人柏胜公司是由被告置信房开的股东设立,并且与被告一样最终归属于同一控制人,而且还不进行运营,不享受收益,为什么要指定原告和这样一家“影子公司”签订委托经营管理协议呢?说到底,第三人柏胜公司是被告置信房开用来欺诈原告的工具。本案欺诈的真实情况是这样的:签订商品房买卖合同时,被告大肆宣传商场的经营是由被告负责的,租金也是由被告支付的,但是为了商铺运营更专业,被告花高价委托专业商业管理公司负责运作,所以指定让原告和第三人柏胜公司签订委托经营协议,而且被告还直接以减免房款的形式支付了三年租金。试想:房子都没造好,三年租金就付了,并且还有被告高价聘请的专业商业运营公司进行运营,原告等业主怎能不相信这是个旺铺。

PK五:到底有无宣传中的统一招商

对方律师观点:

被告一直在进行招商,广告宣传不存在虚假,而且现在还想和业主合作把招商工作搞起来。

我方律师观点:

通过被告自己提供的证据,即可判定被告根本没有招商,广告宣传存在虚假。

1.广告发布后被告并没有相应的招商行动。从被告提供的证据来看,2012年10月到2012年11月,所谓的招商活动就是发发电子邮件,这两个月间仅向永辉超市、星巴克、周大生、潮宏基、水果捞、沃尔玛六家品牌商发送了招商信息;从2012年11月到2013年5月间,只和沃尔玛一家公司有过磋商,除此之外没有和其他任何品牌洽谈过,甚至连一封招商电子邮件都没有发送,好像要在一颗树上吊死;从2013年5月到现在,这五年半的时间里,被告亦没有进行过任何形式的招商,也提供不出招商方面的任何证据材料,难道发了六份电子邮件就能叫招商?仅和沃尔玛一家洽谈就能叫招商?五年半时间没有任何形式的招商活动,难道还能叫招商吗?除此之外,在被告自己提供的共性证据第227页,在2013年11月6日回复香港artmi女包的电子邮件中,明确表示招商尚未开始。连被告自己都承认招商没有开始,难道还能说有进行招商吗?

2.被告根本没有投入人力、物力、财力进行招商。一方面,被告根本没有提供有关人员投入、团队组织、媒体投放、招商推介会组织情况、招商方案设计以及招商费用花费等方面的证据,连这些基本证据都没有,这说明被告根本没招商;另一方面,被告共性证据第190页,一封形成于2018年4月28日的内部电子邮件显示,因沃尔玛意向书没有签订,预定的招商手册、折页及媒体推广都没有开展,招商的主要手段就是商业手册宣传和媒体推广,连被告自己都承认商业手册和媒体推广都未进行投放,难道还能说在进行招商吗?

PK六:业态布局方面的宣传是否存在虚假

对方律师观点:

广告中的业态布局虽然没有实现,但并不意味着广告虚假,因为广告中写得很清楚,业态布局是可以调整的,《委托经营管理协议》中也有这样的规定,既然可以调整,就意味着最终业态也不一定和广告宣传一致,对此业主也是明知的,因此,现在业态布局和广告宣传不一致,不能说是广告虚假。

地下一层竣工图上显示为车库,而广告上却宣传为高端品牌超市、美食街及引进沃尔玛超市,这说明是广告是虚假的。因为广告发布时正好是陈德荣书记当政,在陈书记当政期间,变更功能是很容易的,这方面是事实;而且沃尔玛最终没进入,是因为体育馆不拆迁了,他还可以在原地经营,而不是因为功能无法变更造成的,所以关于地下一层宣传的业态布局也不属于虚假。

我方律师观点:

1.关于业态布局,广告是这样宣传的:一楼是时尚精品,包括化妆品、西式餐饮、珠宝手表;二楼是都市名媛,包括时尚女装、时尚配饰、西式餐饮;三楼是绅士休闲,包括时尚男装、休闲餐饮、运动品牌和皮具。但实际上,一楼变成了一个超市和几家低端的快餐店;二楼、三楼几乎全部空置,只有孤零零地一家理发店和健身房。业态布局和相应品牌当然是可以调整的,但是,现在整个商场几乎空置,而且把一楼卖珠宝手表奢侈品的场地变成了小超市,这样还符合广告宣传的高端购物中心的定位吗?这只能说被告根本是在欺骗业主,根本不想实现广告宣传的业态布局,广告宣传显然是虚假的。这就好比宣传的是满载乘客的豪华游轮,现在却变成了空无一人的破帆船。这显然就是欺诈,这是最直观的感受。

2.按照专家的说法:如果一个商场的商铺入驻率很低,商场品牌不多,这样消费者选择空间少,就不太愿意去这个购物中心购物,这样的商场,达不成聚客能力,随着时间的推移,开业率不但不会增加,反而会进一步减少。专家建议如果一个商场的商铺入驻率达不到70%,最好不要开业。但是,置信广场购物中心在开业的时候,除了一楼的超市外,根本没有什么商家入驻,开业时入驻率连20%也不到,而且无任何宣传中的高端品牌入驻。在商家入驻率不到20%的情况下,被告本应该努力招商,努力优化业态布局,而不是强行开业,被告强行开业的行为只能说明,被告并无招商和实现业态布局的意愿,其所宣传的统一招商和业态布局都是虚假的。

3.地下一层规划是车库,在规划没变更前,被告就将地下一层宣传为高端超市和美食街,这当然是虚假的,沃尔玛无法引进也是功能无法变更造成的。另,陈德荣书记是依法办事的好书记,不可能存在陈德荣书记当政期间功能容易变更,其他书记当政期间功能难以变更的情况。

 

PK七:“假”是否就等于欺诈

对方律师观点

假的不能等同于欺诈,知假买假就没有引起错误意思,当然不属于欺诈。

我方律师观点

1.假的当然不能完全等同于欺诈,关键要看假的宣传和错误意思表示之间的因果关系。比方说,关于商场装修的宣传有所夸大,但业主不是纯粹基于装修而购买商铺,这样的虚假宣传一般不构成欺诈。但对商场的入驻品牌、运营管理、业态布局等进行大肆虚假宣传,这就会对消费者的购买抉择产生特别重大的影响。因为入驻品牌是商场成功运作的关键,运营商的实力决定了商场的兴旺程度,而商场的业态布局则决定了商场的档次和商铺的售价(卖奢侈品的商铺和卖快餐的商铺销售价格肯定不一样),大部分消费者是因为看好这些才决定购买商铺的,这样重大的虚假宣传和购买抉择之间显然存在紧密的因果关系。

2.被告说原告是知假买假,如果原告明知广告虚假,显然不会去购买这个商铺;另外,连被告自己都承认其广告是虚假的,难道广告还不是假的吗?

 

上述庭审纪实,根据庭审录像综合汇编总结而成,关于显失公平及合同中关于退房约定,限于篇幅,不再汇编总结。


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