首页/楼市焦点/正文

置信广场时尚购物中心开发商被告上了法庭

2018-12-06 来源:
 
点击
 
评论

导读:地处市中心黄金地段,以地标建筑著称,自带直升机停机坪,高255米的主楼是当前已建成的浙江排名前十的超高层建筑,这一切都让置信广场颇具话题性。

可就在不久前,开发商被告上了法庭。引发纠纷的就是置信广场时尚购物中心(备案名:置信中心3幢)。原来,开业2年,寸土寸金的购物广场近乎“空城”。

来看看是怎么一回事呢?

置信广场位于飞霞南路和锦绣路交叉口,拥有威斯汀超五星涉外酒店、360度全景平层大宅(置信·天玺)、时尚购物中心、5A甲级写字楼等多种建筑形态,是一个总建筑面积达21万㎡的地标级大型城市综合体。

感谢张啸龙先生提供视频素材。

楼书宣传资料。

红圈位置即为置信广场时尚购物中心。

10月的一天,老王开着自己的东瀛宝马在飞霞南路上飞驰。

来源:soogif

临近锦绣路与飞霞南路交叉口时,一个红灯闪现。本想快速穿越这个“伤心之地”,无奈之下,老王踩了个刹车。望着身畔的“置信广场”,老王长叹了一口气。

来源:soogif

说起老王和“置信广场”的渊源可真是说来话长。

2012年,温州楼市一片低迷。为了“卖房”,开发商将滞销的豪宅改成中小套型批量上市,这才令市场恢复了一定热度;很多“割肉”盘通过“以价换量”争先恐后推盘。

2013年12月底,市区住宅新房均价为22644元/㎡,同比下降进入连续27个月。(转引自《温州市区房价编年史》,2018年10月24日《温州商报》)

而在当时,置信广场时尚购物中心商铺售卖时,售价是一楼5-6万元/㎡(为惠前价格,下同),二楼4-5万㎡,三楼3-4万/㎡。而采用不同的付款方式又有不同的优惠。

置信广场时尚购物中心商铺价格一览。业主供图。

开发商宣称有专业的招商管理团队统一规划、统一招商,并罗列了沃尔玛、海底捞、星巴克、肯德基、ZARA等品牌。

“这不就是做大品牌的房东嘛!”这下,老王更心动了!

老王还记得,在2012年12月底,他起了个大早,排着长队,就为了购买一张置信广场时尚购物中心商铺的代金券。购买商铺的队伍排得老长老长,挤得锃亮的皮鞋被踩了好几次。

就这样,即便楼市低迷,老王和不少人一样心动不已。老王入手一下子就买了三个一楼商铺。并和开发商指定的第三方商业管理公司签订了《委托经营管理合同》,5年内包租。

来源:soogif

2016年10月,置信广场时尚购物中心迎来开业,据《温州日报》报道,入驻率达到80%以上。但在不久后,原来入驻商家陆续退出。去年年底,老王等人逐渐发现,原来宣称将开奢侈品和珠宝的一楼沿街商铺变成了一个超市,二楼、三楼毫无装修迹象,却一直挂着“装修中”的牌子。

部分商铺开业至今依然挂着“装修中”的招牌/业主供图。

几轮沟通无果,老王等21户业主以开发商夸大和虚构购物中心的商业价值、通过委托所谓的“专业管理公司”进行“专业招商和统一管理”的噱头诱使购买商铺的行为涉嫌欺诈和显失公平为名,将置信房开告上了法庭,并要求撤销购买合同。

10月18日,鹿城区人民法院开庭审理此案。老王等一众业主也来到了现场旁听。

业主方、开发商和第三方招商管理公司就是否构成欺诈这一焦点问题进行了激烈的辩论。

A

招商不力还是虚假广告?

业主方

开业至今,置信广场时尚购物中心几乎空空如也。楼书宣传资料上的56个意向品牌(小哥注,“屈臣氏”出现两次,应为55个,详见下图)无一入驻。开发商并未提供足以确立意向的证据,证明在打广告那个时点,上述意向品牌的宣传无任何真实性依据,是虚假的。

业态布局方面,原先楼书宣传的一系列大牌都没入驻!一楼商场最好的位置原来说是“黄金珠宝”、“化妆品”等的,如今只有一个超市。

专业管理方面,专业管理公司是在开盘前成立的,根本不专业;而且与开发商归于同一实际控制人,显然是配合销售成立的。

房开宣称的“旺铺”不旺不说,还成为了人迹罕至的一个地儿。

楼书宣传资料罗列的意向入驻品牌。小哥注,“屈臣氏”logo出现过两次。

商场现状不景气,这是市场大环境不景气、电商经济对线下实体经济冲击,以及包括部分购房者不配合商管公司导致招商难,很多品牌入驻后退出,属于正常的商业风险,后续商管公司仍会继续开展招商工作,而非开发商广告宣传虚假。

开发商的宣传册上已经注明了“以上品牌为意向引进品牌”。最后一页也已经注明了“本资料仅供参考,商业布局、业态定位等商业管理公司有权进行调整”。

在购房者与第三方签订的《委托经营管理合同》中已经明确约定了商管公司有权根据市场情况对区域布局、商场业态等进行调整。这一商业风险,购房者知道或者应当知道。

房开方

业主方

开发商主张的经济不景气并不能成立。

首先,开发商要举证说明在招商运营上锁采取的行动和投入。

其次,温州市2016、2017年的GDP增长率达8.4%,全省排第三,不存在不景气。2016年-2018年间,不少区位条件配套不如置信广场的,如华润万象城、大西洋银泰城、大象城、美美时尚广场等都开业了。如果存在不景气,为何唯独冲击了置信广场。

统一招商方面。从被告提供的证据来看,2012年10月到2012年11月,被告只向永辉超市、星巴克等六家品牌商发送招商信息;从2012年11月到2013年5月间,被告只和沃尔玛一家公司有过磋商,这期间没有和其他任何品牌洽谈过;从2013年5月到现在,在长达五年半的时间里,被告没有进行过任何形式的招商;五年半时间没有证据证明招商基本可以确定关于招商的宣传也是虚假的。

B

“意向”究竟是啥意思?

业主方

对于56个意向品牌,开发商是有意误导消费者。

在楼书前面已经用较大的字体写明了众多知名品牌意向入驻置信广场时尚购物中心,紧接着是罗列了56个品牌的LOGO,而下面则用非常小的字体写明意向引进,一般消费者根本不会注意到。

开发商刻意使用这种大小字体的安排,显然是有意在误导消费者。按照《广告法》第二十八条的规定,误导也属于虚假广告。

意向入驻品牌罗列(部分)。/楼书宣传资料

开发商在楼书宣传资料第17页已经明确,该页所引的品牌为“意向引进”,众多知名品牌意向入驻,其含义是明确的,开发商有意引进这些品牌,而不是这些品牌一定会入驻。

其次,在2012年10月20日,开发商邀请了100多家单位参加置信广场购物中心的招商说明会,并由开发商聘请的招商管理公司与各大品牌商及其代理商进行了磋商谈判,亦有品牌商入驻商场,可证实开发商主观上确有引进各大品牌商之意向,也做了大量工作。业主方诉称不实。

房开方

业主方

根据《广告法》第四条第二款规定:广告主应当对广告内容的真实性负责。如果“意向”仅仅是一种单方的想法没有真实性依据,是不能在广告里宣传的。开发商宣传了这么多品牌,理应提供确定意向的证据。如果提供不了,需要承担举证不能的不利后果。

本案中,开发商大肆宣众多知名品牌意向入驻、意向引进、计划引进,但现实情况是,不但这些品牌无一真正入驻,而且在发布广告时(也就是2012年12月29日开盘前),被告未和任何品牌进行洽商,本案中唯一一份与沃尔玛签订的意向协议,则是在2013年3月13日签订的。这说明,在打广告的那个时点,上述关于意向品牌的宣传无任何真实性依据,是虚假的。

《广告法》第二十八条明确规定:广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的,构成虚假广告。

C

宣传商管公司是否存在虚假宣传?

业主方

开发商宣称,引进在全国各地有着成功经验的专业商管公司,并且,作为商业管理运营的柏胜公司是独立运营的。

业主因此与开发商指定的第三方商管公司签订了《委托经营合同》。

但后来工商查询等途径可知,这一公司是由置信房开控制的,且是在开盘一周前工商登记成立,更无聘请合同和聘金支付记录佐证是独立运营。

楼书宣传资料中关于“招商”的部分。

作为商业管理运营的柏胜公司是工商注册登记的专业公司,无论股权结构如何,是独立运营的法人,业主方指责柏胜公司是欺诈的工具毫无依据。

第三方商管公司已于我公司签订了《委托经营管理合同》。我公司也实际开展了包括开展招商活动,与入驻商户签订租赁合同、联营合同等活动。

房开方

D

是违约还是欺诈?

业主方

开发商利用购房者缺乏判断力的弱点,通过其楼书、宣传册、宣传视频和报纸等途径,夸大和虚构“置信广场时尚购物中心”的商业价值,并通过委托所谓的“专业管理公司”进行“专业招商和统一管理”的噱头诱使原告购买其开发的商铺,开发商的行为已构成欺诈。

不存在欺诈行为,购房者未陷入错误认识,不构成民事欺诈,无权据此主张撤销《商品房买卖合同》。

一、开发商对商铺周边业态以及规模的宣传是真实的,不存在不实或虚假宣传,不存在欺诈行为;

二、开发商对招商及统一管理的宣传是真实的,已经聘请了专业招商公司和商管公司。开发商于2012年9月15日与温州盈联商业管理公司签订《温州置信广场休闲购物中心招商顾问服务合同》一份,委托其作为置信广场休闲购物中心的招商顾问。

三、开发商成功引入部分意向品牌,开业时,一层入驻进口超市,销售进口化妆品、食品等,二层入驻NIKE、ADIDAS、新百伦等品牌,三层入驻东方健身房等品牌,业主方称开业时没有知名品牌与事实不符。但因市场不景气等因素,有些品牌开业经营一段时间后暂停营业。开发商对于其他意向品牌也都进行了磋商。开发商宣传的意向品牌是指有引进的意愿,其宣传与事实相符。

四、开发商的宣传册注明“本资料图文仅供参考,商业布局、业态定位等商业管理公司有权进行调整”,商业布局是仅供参考而非固定不变的。业主方与商业管理公司签订《委托经营管理合同》,同意由商业管理公司根据市场情况独立决定区域布局产品调整。

房开方

业主方

欺诈是真假判断,本案是广告欺诈,就要判断广告内容真假,判断的时点是广告发布时;而违约是是否实现的结果判断,看合同约定的结果有无出现,如果没有出现则构成违约。

举个例子:商场的意向品牌非常重要,按照司法解释规定,构成合同要约,那么这个意向品牌没有实现,可以构成违约;但是,在打广告的那个时点,如果所宣传的意向品牌没有任何真实性依据,那么这个宣传就是假的,广告虚假就有可能构成欺诈。

购房者以商场经营的现状倒推签订合同时是否构成欺诈是错误的,商场经营的现状属于合同履行内容,是否构成民事欺诈应判断在合同签订时是否具备欺诈的四要件,即应当根据《民通意见》第68条进行认定。

房开方

法庭没有当庭宣判,房哥平台也会继续关注此事。

品牌还在意向入驻阶段,开发商将其列在楼书宣传资料广告之上,是否涉嫌虚假广告或者诈骗?

第三方商业管理公司招商不力,导致购物中心开业后依然近乎“空城”,消费者的权益应该怎样得到保障?专业律师又是怎么看的呢?

(以下内容仅代表律师个人观点,不代表本平台立场)

律师观点:较难认定为欺诈,可督促开发商追责或撤换

柯展律师

浙江六和(温州)律师事务所副主任

本次纠纷中最大的争议焦点在于开发商是否存在虚假宣传。我们看到的是,置信广场宣传中的意向品牌显然还是有别于入驻品牌,其前缀“意向”更是清楚地告知了品牌尚未最终确认是否签约的事实,否则不注明“意向”径直宣传的话,我们倒是能坐实置信广场公司存在主观恶意。

同时,置信广场公司委托第三方专业招商管理公司提供服务,不管服务如何,至少为了成功招商还是进行了一定程度的努力,这正如有没有做和做多少的区别。我们不能以偏概全,全盘否定房开方面已经进行的行为,将楼书宣传就此就认为是虚假广告或欺诈。当然,如果对于第三方招商管理公司招商不力,导致购物中心开业后依法近乎空城的表现不满,购房者可以督促房地产公司追责第三方并进行及时撤换处理。

律师提醒

同时,柯展律师提醒购房者要学会辨别。在购房时,购房者不可避免地会接触到房开公司的售楼宣传资料,这些东西虽然大家明明知道都是房开公司的宣传广告,但是在购房的过程中有时候却是最后促使业主下定决心拍板购房的那一根稻草。

另外,由于房地产项目的购房交易额较大,广告中一旦出现虚假、误导以及其他违法问题,其社会危害性就会较一般的商品或者服务更为严重。

因此,柯展律师也提醒开发商及其营销代理机构,在印制传发宣传资料的时候一定要坚持诚实守信,不做违背事实的虚假陈述。

归根结底,置信广场时尚购物中心的商铺买卖纠纷的“解药”是招商的问题。

就此事,房探小哥也联系了柏胜商管公司副总经理徐总。

多轮谈判,租金和返租年限为主要分歧

我们曾与业主多轮谈判。主要分歧在于业主对于租金的要求比较高。

返租的租金价格,需要业主方和商管公司站在市场行情上去决策。我也建议业委会可以多找几家商管公司对比一下报价。或者和柏胜商管合作以保底租金和对外出租价格的提成两者取其高的方式。

同时,徐总也表示,希望双方能够搁置争议,以免影响后续的招商和运营,这样对双方都不利。

 简评

1、毋庸置疑,开发商的楼书宣传资料有误导购房者之嫌。但在开发商提供的楼书宣传资料上都有关于其免除其宣传责任的相关附件约定,这相当于房开公司的一道“免死金牌”。

在本案中,开发商也对品牌的罗列加以了注明是为“意向”。当然是否构成欺诈,最终法院会给以评判。

2、业主方与第三方商管公司签订了《委托经营合同》。商管公司若没有如期支付租金或者有其他违约行为,业主方可以主张赔偿。柏胜公司以其资产承担有限责任。

C5南塘新天地与置信广场。/视觉中国

3、此事的解决之道在于“招商”。与置信广场时尚购物中心一路之隔的置信南塘新天地年内将要开业。建议开发商可以资源整合,统一招商,更有利于商圈形成,取得规模效应。

买商铺这件事,不少温州人非常热衷,毕竟做大牌的房东听起来就倍有面子。然而,稍不注意可能就是个深坑!

为什么呢?

从官方统计数据、租金水平等来看,传统商圈的商业对大众的吸引力正在下降。餐饮业等服务业是为数不多的租金水平较为坚挺的行业,但市场容量有限。

另一方面,部分开发商以承诺固定回报,并给出了投资回报率,这是类似产品营销的固定套路,让购买者有一种投资能获取高回报的幻觉,实则可能中了开发商的圈套。

商铺能否成为“旺铺”,牵涉面太多:商铺选址、资源整合、动线设计、层高、套型等等,都在考验开发商和运营商的专业操盘运作能力。

近来,包括南塘新天地、白麓城底商等不少商铺产品推出市场。

有几点注意事项需要提醒大家:

1

购买商铺,购买者要注意投资风险,不能被开发商营销所迷惑,而是要看清楚产品背后,市场是否真的能支撑开发商的承诺。尤其是承诺了商业回报的。

否则,即便开发商说得天花乱坠,也是镜花水月;

2

受互联网冲击,未来而言商铺升值空间较小。

而即便商铺有着较高的涨幅,转手缴纳的税费相对较高。另外,商铺转手较难,置换成本也高。

3

购买商铺认准“地段”和“交通”。

人口较为密集、消费水平相对较高、现有商业布局较完善、交通较为便捷等一系列要素较为完善才有形成“地段”的可能性。

转引自微信公众号“明源地产研究院”

4

认准具有开发经验和较强商业资源整合能力的大开发商。

5

摸清周边1000米以内的商铺租金,测算商铺租金水平,根据售价计算租售比。


网友参与评论
 
条评论
表情
点击加载更多
返回顶部