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四季度上海一手商品住宅成交均价达历史新高

2019-01-11 来源:
 
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1月9日,全球领先的房地产服务商第一太平戴维斯在上海对2018年第四季度上海市场进行了回顾,并且对2019年上海房地产市场进行了展望。

第一太平戴维斯指出,2018年第四季度,一手商品住宅成交均价达到每平方米人民币61300元,达到历史新高;2019年,供应继续放量仍将是上海写字楼市场的一大挑战;相较2018年,开发商或将加快放量,住宅市场整体流动性加强……

此外,第一太平戴维斯还发布了《前瞻——亚太房地产》第二期。从城市、领域、趋势、观点和数据五大维度,就亚太房地产市场的最新动态和最热话题进行梳理和盘点。

第一太平戴维斯中国市场研究部高级董事简可(James Macdonald)表示:“中国参与亚太资本高流动的同时,由货币环境不确定性带来的风险系数亦在增加;而中国作为亚太最重要的市场之一表现出惊人的经济活力——以粤港澳大湾区为代表的城市集群蕴藏巨大潜力,经济的转型及增速为新零售和消费产业的发展也带来助力。”

一手商品住宅成交均价达历史新高

据第一太平戴维斯数据统计,2018年第四季度,上海新建商品住宅新增供应累计约288万平方米,较上月环比微降5.9%。一手商品住宅成交量共计约153万平方米,环比下跌33.2%,较去年同期同比上涨30.5%。

值得注意是的是,2018年第四季度,一手商品住宅成交均价达到每平方米人民币61,300元,达到历史新高。

除此之外,一手高端公寓市场本季度迎来40.2万平方米的新增供应,环比上涨50.1%,达到近五年来单季度供应新高。其中,八埭头滨江园以及九庐这两个新盘的入市为市场带来了279套新增供应;除此以外,大多数新增供应来自现有一手高端公寓项目的加推批次。

一手高端公寓成交量共计约28.1万平方米,较上季度环比微跌9.8%。一手高端公寓价格较上季度小幅上涨2.1%, 平均价格达到每平方米人民币103,700元。

从住宅用地市场来看,第四季度内共成交了四块纯居住用地,基本以零溢价成交(位于徐汇区康健街道的住宅地块以0.1%溢价成交)。成交占地面积共计14.7万平方米,可建面积共计29.6万平方米,平均成交楼板价为人民币每平方米27,568元。

本季度共成交五幅租赁用地,均以零溢价成交。可建面积共计约43.0万平方米,容积率在1.52至2.5不等。地块多位于近郊区域,其中三块租赁用地位于宝山,其余三块位于浦东、普陀及闵行。

2018年,上海市共交易27块纯住宅用地,共计建筑面积739,000平方米;交易纯租赁用地共计34块,可建建筑面积约131万平方米。

第一太平戴维斯指出,预计2019年上海将持续“房住不炒”的基调。整体而言或仍将持续较为紧缩的政策调控,住宅市场持续承压将成为新常态。市场供应方面,在调控政策基本稳定的前提下,相较2018年,开发商或将加快放量,住宅市场整体流动性加强。

第一太平戴维斯认为,2018年上海土地市场持续推出了多幅租赁用地,未来供地结构或将进一步调整。另外,从市场呈现的信号可以看出,未来政府或不单纯依靠买卖土地来获得税收;虽然房地产税是否推行、何时推行尚未可知,但从财政角度而言,未来的发展已逐渐地从征税这一方向进行调整,一些多样的产品可能会出现。

预计上海写字楼市场供应继续放量

2018年第四季度,核心商务区一个全新写字楼项目—静安国际中心入市,为市场带来约6.5万平方米办公面积。至此,全年核心商务区新增供应面积共计77.9万平方米,年末,全市核心商务区甲级写字楼存量升至890万平方米,同比上升10%。

季内净吸纳量共计约63.8万平方米,尽管较2017年同期的高位下降了9%,但历史来看依然强劲。南京西路板块继续录得负吸纳量,导致空置率进一步上升。

此外,供过于求的市场局面持续,致使核心商务区甲级写字楼空置率较去年同比上升0.5个百分点至12.4%。核心商务区甲级写字楼平均租金同比小幅上涨0.3%,至每平方米每天人民币9.0元。

同时,第四季度,非核心商务区共计两个全新项目入市,为市场带来6.9万平方米新增供应。截至年末,非核心商务区甲级写字楼存量达到410万平方米。

第一太平戴维斯认为,供应继续放量仍将是来年上海写字楼市场的一大挑战。2019年,预计核心商务区和非核心商务区还将各自迎来超过100万平方米的新增供应。租户市场背景下,新项目去化周期或将拉长。

同时,联合办公的租赁走向或将为市场带来更多不确定因素。随着联合办公市场的演变,业主除了引入联合办公以外,自身也倾向于打造自有品牌,从而为租户提供更多灵活租赁方案,以提高竞争力。


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