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2019年楼市一二线住房需求提升三四线迎来实质性调整

2019-01-11 来源:
 
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回首2018年的房地产市场,用冰火两重天来形容是再合适不过了。提出“坚决遏制房价上涨”之后,楼市一夜入冬。从“防止房价大起大落”到“坚决遏制房价上涨”再到近期提出“稳地价、稳房价、稳预期”的一系列调控目标中,可以看出,2019年楼市基调基本明确

值得注意的是,在寒冬中,市场上也充斥着各种杂音。菏泽取消限售,衡阳取消限价又撤回,青岛暂停摇号,接二连三的松绑不断试探着楼市的底线。这一次次的试探是否会给2019年的楼市带来变数?在参谋长看来,2019年的房地产市场会可能会出现以下三点变化。

01

调控主体转变:中央转向地方

12月18日,山东菏泽率先取消限售,也是本轮调控的第一次松绑,很多人以为菏泽会顶不住压力,被迫撤销这一政策。然而,菏泽确顺利闯关。

12月27日,湖南衡阳取消限价,有了菏泽的成功,买房人纷纷觉得限价的松绑也会成功,却没想政策发布不到24小时,就被迅速撤回。

紧接着,2019年1月3日,青岛高新区暂停楼市摇号政策。继限售、限价后,又一调控政策被地方政府试探。

为何有的城市闯关成功,有的城市却光速打脸。所谓的试探底线,实则就是中央与地方的一场博弈战。

在参谋长看来,国家对楼市调控的决心还是非常坚定的。从近期一系类政策微调来看,这样代表了2019年调控的一个新趋势,在中央统一指挥下,因城施策,精准调控,每个城市发展水平不同,因而直接复制菏泽的套路是行不通的。

地方有了自主权,松绑的城市也会越来越多。参谋长认为三四线城市率先松绑的可能性较大,因为三四线的调控本来就不算严格,松绑并不会造成太大影响。至于一二线城市,松绑出现的可能性不大,但各大城市会不断试探调控的底线。当然一窝蜂的松绑是不会允许的,一下子都松绑了,威严何在呢?

与2018年相比,2019的调控会更加温和,但住建部明确表态要夯实地方主体的责任,其实就是告诉大家,即使有地方出现了政策微调松绑,也不会对楼市产生刺激性的影响。

02

调控方向转变:住房保障

对于房地产市场来说,2019年是从短期调控向长期调控的过渡。2018年的调控可以算得上严苛,经过这一轮调控,炒房客基本已经离场,房价也回归理性,对于部分三四线城市来说,限价限售政策也该退场了。

除了“房住不炒”,近期出现的最多的就是“长效机制”了。参谋长认为一旦房价稳定,住房保障就会成为调控的重点。

早在2017年8月,国土资源部会同住房和城乡建设部就颁布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,并确定了第一批共13个城市试点开展利用集体建设用地建设租赁住房。

集体土地的入市会使得市场稳定下来,集体建设用地成本相对更低,且供应规模相对较大,这样一来可以帮助刚需,特别是收入增幅远不及房价增幅这类群体早日实现他们的居住梦想。这一方式也将成为一二线城市在探索发展租赁住房市场中的主要举措。

再加上限竞房以及共有产权房的入市,2019年购房者的选择会变得更多。

总而言之,住房保障会成为2019年的调控重点,在长效机制的推动下,加大住房供给

03

一二线住房需求提升 三四线迎来实质性调整

新房市场价格受到调控限制,所以说二手房市场的变化才能反映真实的房地产市场。从去年的数据我们可以看出,一些热点城市的二手房市场持续下行,但参谋长认为2019年一二线的住房需求会有所提升,三四线房价将回归理性。

先来说说一二线城市,现阶段,房贷利率出现了松动,调控也是趋于温和且因城施策,曾经在被误伤的刚需们随着政策的变化逐渐入市,被压制的购房需求也会得到一定的释放

而三四线城市呢,调控力度一直都相对宽松,前期也有不少的投资客前来买房,但就目前的市场行情来看,购房者预期的改变,导致外部购房需求减少,且三四线人口基数不大,自身的购房需求本就不多。随着棚改货币化红利的退潮,买房的需求更是愈来愈少。本地需求萎缩同时,外来需求也日益锐减,三四线楼市恐将进入实质性调整,房价也会随之回归理性。

04

写在最后

有很多粉丝都关心,楼市调控趋于温和,那么刚需是不是就可以买买买了?

虽然说,2019年的楼市调控不会那么严苛,但也不代表买房没有风险,参谋长在之前的文章中也提到过2019年买房需要注意的四大风险。(详见《致买房人:2019年买房,千万注意这四大风险!》)

2019年的房价出现小范围波动是正常现象,对于一二线城市的刚需而言,基本可以安心进场,虽然说短期房子不能带来升值空间,但随着城市的发展,至少不亏,而且政策的不断调整最终也是有利于购房者的。而对于三四线来说,可以等到实质性调整,房价回归理性的时候再出手。

总体来看,购房者2019年到底能不能买房,不仅仅要看清政策调控的方向,更重要的是要根据所在城市现状来决定。

房地产市场正在回归理性,但不是一蹴而就的,调控急不得,同样的买房也急不得。


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