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2019年第一季度温州新房和土地成交数据

2019-04-05 来源:
 
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进入2019年后,房地产行业利好新闻频传,据数据显示,全国21座城市相继出台房地产调控政策,在各地纷纷放开限购、下调购房要求的背景下,全国楼市应声大涨。在此背景下,本年一季度的温州楼地市场也异常火热。

一季度,温州新房成交19128套,同比增长24.56%,成交面积达26.7万方,同比增长51.78%。

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土地市场方面,温州一季度成功出让37宗商住用地,成交面积达82.9万方,同比增长31.75%,成交总额达121.2亿元,同比增长51.28%。

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透过数据可以看出,本年一季度,温州在新房市场和土地市场两方面都取得了“开门红”,且涨幅十分惊人,这主要受以下原因影响:

① 虽然温州本身并不限购及限售,但各地限购、限售政策的放开使得全国楼市整体转暖,间接提高了温州购房者对楼市未来的预期;

② 近期银行下调了贷款利率,甚至传出部分商业银行可以基准利率办理房贷的传闻,这大大减小了还贷的资金压力,并降低了购房的门槛;

③ 得益于政府对土地供应不断进行调整和优化,许多原本供应偏少(甚至断供)或供应偏多(乃至“爆仓”)的板块在供需结构上有了极大的改善,这既刺激了开发商拿地,也给购房者提供了更多的选择。

④ 温州购房者在刚需购房、改善购房两方面仍有较大的需求,尽管温州楼市经历了半年的低谷期,但这些需求并没有减少,反而沉淀并积累了下来,楼市一旦转暖,这些需求就将得到“释放”。

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从区域成交角度来看,温州新房市场仍是由县区“挑起大梁”,排行榜前五名中,仅有鹿城区属于市区板块,总体上来说,县区板块已变得越来越强势,足以凭巨量的成交撑起温州楼市。

市区板块中,鹿城区的改善盘和高端盘去化较好,像鹿岛万象天地(450套)、鹿城金茂府(237套)和鹿城万象府(121套)都有较好的成交;而龙湾区和瓯海区,则略显低迷,仅好于泰顺县和文成县,名列末尾。

经开区和洞头区则在新盘数量偏少的情况下交出了良好的成绩。这两个板块体量偏小,内部消化库存的能力有限,它们的成交有很大一部分来自其他区域的投资性购房,由此可以看出温州新房市场中仍有一定比例的投资性需求。

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单盘成交方面,华鸿中央城凭911套成交摘得榜首,数开数清的表现令人印象深刻;名列第二的阳光100浅水湾来自洞头区,总价低、带装修、可托管的特点为它赢得了众多投资爱好者的芳心;第三名鹿岛万象天地来自七都岛,项目坐拥一线江景,配备大型公园和沿江商业街,而“双学区”的利好更为它赢得了极大的热度,许多购房者看重其优良的学区区位,将小户型房源一抢而空。

前三甲之外的楼盘,成交套数均在300套以上,较为理想。值得一提的是,前10名的楼盘中,有5个楼盘来自经开区和洞头区,它们的共同点在于刚需户型和较低的总价,利于投资;正如我们在上文所说的:温州新房市场中仍有一定比例的投资性需求。

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一季度,温州共计拍出82.9万方、121.2亿元新地(仅计商业、住宅地块),其中,3月份独占39.9万方、83.6亿元,占比分别达48.16%和69.02%,堪称“疯狂三月”。而即将到来的4月份,则将拍54.8万方、106.1亿元新地,或将延续这波土拍热潮。

值得一提的是,在一季度的土拍热潮中,瑞安市共计拍出7块大地(成交价全部破亿),出让面积达30.4万方,成交总额达54.7亿,分别占比36.7%和45.1%。其中,瑞安市瑞祥新区地块和瑞安市万松东进带地块成交分别高达21亿、14.1亿,体量巨大。

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在成交量和库存量两个维度上都表现出色的瑞安市,已成为开发商眼中的“香饽饽”,而顺势推地的瑞安市政府则赚得盆满钵满;在大量拍出地块入市后,瑞安楼市是否能够延续现在的强劲表现呢?让我们拭目以待。

热门地块

总价最高:瑞安市瑞祥新区双岙村01-26地块

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该地块经64轮竞拍被新希望以210177万元拍下,成交楼面价12049元/㎡,溢价率3.1%。

该宗地块所在的瑞祥新区是瑞安的核心区域、黄金地段,这宗地块从自身看条件也不错,体量大且地块方正。最后以低溢价成交,颇有点“捡漏”的感觉。

最抓眼球:温州市瓯海中心南单元D区西片地块

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该地块由温州城泰投资发展有限公司(龙之梦)以72700万元底价拿下,成交楼面价2851元/平方米。

该地块位于瓯海中心区南侧,北临瓯海大道,南侧紧挨大发凯旋门。地块内含一栋最高点超339米的超高层建筑(据传其建筑名为温州金融中心),容积率极高(最大容积率4.76),从挂牌起便引来了广泛的关注。

该地块曾于去年5月挂牌出让并终止交易,降低要求再次出让后,终于顺利成交。预计该项目建成后将成为瓯海中心区乃至整个温州市的地标性建筑,后续动向引人关注。

竞拍激烈:温州市核心片区南塘单元C-15地块

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该地块经157轮竞拍被融创以69300万元拿下,成交楼面价17527元/㎡,溢价率34.8%。

这个地块是近年来老城区内拍出的少有的、不含安置房的纯商品房地块,位于南浦板块无论是居住氛围还是配套设施都非常成熟。虽然体量较小(16.9亩),但是本身的区位条件、景观资源和交通资源都非常优秀。13000元/㎡的起始楼面价并不算高,引来数家开发商争抢,并最终被融创以34.8%的高溢价拿下。

就近期温州新房市场、土地市场的异动,我们向温州大学建筑工程学院教授潘安平进行了咨询。

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 温州大学建筑工程学院潘安平教授

对于温州楼市近期成交的涨幅,潘教授表示:一个很重要的原因是宽松的货币政策使人们的预期发生了改变。继央行放水后,温州本地多家银行下调了房贷利率上浮比例,这标志着房地产信贷政策最严格的时期已经过去,去杠杠政策有可能将逐步退出。虽然货币之水被严防死守禁止流入楼市,但历史经验表明房地产市场始终是银行巨额信贷资金的重要出口,释放出的增量资金很大一部分还是会流向房地产市场。

而就土拍市场的热况,潘教授也给出了自己的观点:土地出让市场的风向标作用指向明显。2018年下半年,温州土地市场竞买热度下降,发生多起土地流拍现象。因此,2019年温州房地产市场要做到“稳地价、稳房价、稳预期”。这三稳中,“稳地价”是稳定房地产市场的重要抓手。因为土拍代表对房地产的预期,代表人心,代表信心。温州一季度土地市场的成绩,表明土拍“稳地价”局面已经基本稳住。

所以,就温州楼市今年的后续走向,潘教授的预测是:今年的温州楼市仍以“稳”字当头,因为温州政府仍需要通过市场化运作来取得大量的土地出让金,用以支撑正在轰轰烈烈进行的“大拆大整、大建大美”,这客观上需要温州楼市保持一定的热度。但是要降低房价心理预期。毕竟房地产暴利期已过,房子的溢价空间已然减小。买房时还是先想想那句话“房子是用来住的,不是用来炒的”,你买房子应该是为了自己居住,并不是为了炒房子。


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