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大发竞得瓯海区梧田南单元地块成交楼面价13004元/㎡

2019-07-10 来源:
 
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7月8日,温州市瓯海区茶白片区梧田南单元C-11地块由温州市歌旸置业有限公司(大发)竞得,成交价8.83亿元,成交楼面价13004元/㎡,溢价率0%。

整个上半年,温州土地市场十分火爆,成交金额同比去年同期上涨近6成,在全国名列第13位。

作为下半年市区出让的第一宗地块,本次土拍引起了许多业内人士及购房者的关注,希望借此一窥下半年温州楼市的走势。

从结果上来看,土拍的火热态势略有降温。

小编认为,这主要受以下因素影响:

整个瓯海今年的供应量较大,瓯海中心区、会昌湖、牛山、梧田、南湖,各个板块都有待售项目或已出让地块,未来市场竞争较大;

进入下半年后,房企拿地热情略有下降,因为所拿地块很难在年内上市,也就无法计入本年的业绩;

资金面的收紧,使许多房企拿地更为谨慎;

本地块自身起始楼面价过高。

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该地块位于瓯海区梧田街道,就在温州中学西北面,与德信碧桂园玖号院隔河相望。

地块性质为:城镇住宅用地兼容零售商业用地、餐饮用地;地块内不含安置房,是一宗纯商品房地块。

地块出让面积24251㎡(折36亩),体量中等;建筑面积67902㎡,其中兼容的商业和餐饮建面为:≤20370㎡。

地块形状较为方正,西北面沿河道及绿化带(代建)布置,南邻老殿后路,东望温瑞大道(距离约300米)。

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                                                                                                                                                            ▲ 地块区位图

该地块位处老殿后,属于梧田板块,但从区位上说,是在梧田板块和南湖板块的交汇处,在一定程度上集齐了两个板块的主要优势。

首先,从交通上说,该地块条件优异;邻温瑞大道只有300米的情况下,距瓯海大道也只有300米,在东西、南北两个方向都拥有两条主干道资源,称得上四通八达。

其次,在生态资源方面,地块西北面即邻河,东侧距三垟湿地也不过700米的距离,北侧还代建有一块绿化带,绿化、水景资源俱佳。

商圈方面,由于紧挨南湖板块,距万象城也不远,距离在1000米左右,属于有效辐射范围内。

最适合和该项目做对标的,还是德信碧桂园玖号院,据某二手房平台显示,这个二手房项目的高层均价约在24000元/㎡,排屋均价约在28000元/㎡。本地块在其东南面,相较之下离南湖板块更近、距瓯海大道更远少受噪音影响,且临近温瑞大道,总体上仍以本地块为更佳。

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尽管地块周边几乎没有新房在售,但仍有两宗待入市地块会在将来与该地块构成竞争。它们是地处S1龙霞路站西侧的德信地块和华董联合体地块,两地块的成交楼面价分别为13072元/㎡及13666元/㎡。

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                                                                                                                                                       ▲ 地块现状图

① 容积率:1.5-2.8;建筑密度:≤22%;绿地率:≥35%;建筑高度:24米-80米(且住宅建筑高度≥24米),沿温瑞塘河两侧100米内建筑高度应控制为24米,并充分考虑沿温瑞塘河的视觉舒适度。

② 该地块北侧约3108㎡公共绿化(C-08地块)及197米生态河岸驳坎须由地块受让人有偿代建。公共绿化建设标准为400元/㎡包干(按用地面积计算),生态驳坎建设标准为2000元/米包干(按河岸长度计算);

③ 该地块住宅外立面裙房部分以石材或铝板为主,住宅主体外墙以高档真石漆、金属漆或金属板为主。住宅外立面装饰工程(不含门窗及抹灰)平均造价不低于150元/㎡。商业、餐饮外立面玻璃幕墙不低于1000元/㎡;非玻璃幕墙不低于800元/㎡。室外景观(不含架空层)不低于800元/㎡。


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