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个人住房贷款利率将如何定价

2019-09-29 来源:
 
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LPR”可能是近段时间最火热的单词,近日,央行的一则公告让它成为千家万户和企业融资成本的定价之锚。其实对于广大市民来说,LPR是啥不重要,重要的是定价基准转换后,个人住房贷款利率将如何定价?这项改革又将给楼市发展带来哪些影响?

先来了解一下政策大事件背景:

近日,央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》。该公告称,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。加点数值在合同期限内固定不变。其中,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR60个基点。商业用房购房贷款利率不得低于相应期限LPR60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。该公告还称,借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年

1、相关专业名词解析

所谓的LPR是英文Loan Prime Rate 的第一个字母缩写,中文意思是贷款基础利率,是指金融机构对其最优质客户执行的贷款利率。其他贷款利率可根据借款人的信用情况,考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等要素,在贷款基础利率基础上加减点确定。

LPR利率的形成,简单说,LPR就是由想发放贷款的报价行(18家主要银行)喊出自己不同期限(1年期、1-5年期、5年期)的利率报价,最后加权平均得到LPR。也就是说,LRP将由市场竞价产生。现在LRP又称为贷款市场利率。LPR利率每个月20号对外发布。LPR市场化报价利率的推出,事实上在于疏通货币宽松的传导渠道。

所谓的“点”就是基点,一个基点就是0.01%。例如这次央行规定,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点,就是二套个人住房贷款利率不得低于在LPR基础上加0.60%

2、央行出台的新房贷利率计算方式变化

此次房贷利率新规最大的变化在于定价基准的变化。在这次调整之前,个人住房贷款的定价基准是贷款基准利率,即按基准利率上浮或者下浮多少,来确定个人住房贷款利率。调整之后,个人住房贷款的定价基准是货款市场报价利率(LPR),即在LPR的基础上加点。简单来说,定价办法由“基准利率×折扣或上浮”,变为“LPR+点数”。新的个人住房贷款定价有以下四大原则:

一是房贷利率采取“基准加点”。每一笔个人住房贷款的定价,都以最近一个月的5年期LPR为基准,加点形成。这意味着,前后一个月的个人住房贷款利率不同。而且,按揭发放后,客户可以和银行重定利率,允许“一年一调整”。

二是房贷利率“不再打折”。首套房贷利率不得低于5年期的LPR,二套房贷及商业用房贷款利率不得低于5年期LPR加60个基点(公积金贷款按政策性利率制定,暂时不变)。

三是房贷利率“因城施策”。在央行确定的贷款利率下限基础上,人民银行省一级分支机构按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,根据当地楼市形势变化,确定辖区内首套和二套房贷利率加点下限。也就是说,央行只规定了“不得低于”,意思是“也可以高于”,比如热点城市,完全可以明确本地首套房个人住房贷款利率不得低于LPR加10个基点。

四是房贷利率与借款人信用风险挂钩。央行省一级分支机构有权确定首套和二套加点的下限,银行在这基础上根据个人的信用风险情况再确定是否再加点、加多少点。不同的客户加点情况会不一样。

3、改革后的房贷利率定价机制的亮点

房贷利率“换锚”后,对于购房者而言,实际拿到的房贷利率的高低,直接关系着打算贷款购房者的“钱袋子”。我觉得改革后的房贷利率定价机制有以下亮点值得关注:

亮点一,房贷利率加点数值合同期限内固定不变。改革后的个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。

亮点二,借款人可约定重定价周期,重新确定贷款利率。新政后,因为LPR每月公布一次,受宏观环境和资金面环境影响会出现浮动,借款人可以根据市场情况与贷款银行重新定价。个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。如果借款人觉得自己拿到的利率低的话,也可以选择不重新定价。

亮点三,房贷利率新定价机制“限低不限高”。新政实施后,房贷利率从此只有加点,再无打折。央行及人民银行分支机构分别确定住房贷款利率的加点下限,在上述两个下限的基础上,商业银行可以根据自己的负债端成本和房地产风险溢价,自主定价。体现了“房住不炒”、从紧从严的政策导向。

亮点四,新老划断:存量房贷不受影响。2019年10月8日是定价基准转换日。央行进行了新老划断,对已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

4、房贷新规出台后对老百姓购房的影响

对于普通百姓来说,更关注的一个问题是:10月8日以后,房贷利率究竟是升了还是降了?我个人认为:房贷新规本身并非直接提升或降低现有房贷利率水平,而是在市场化的基础上对房贷利率执行更为严格的规定。我觉得对老百姓购房会造成以下影响:

影响一,贷款“锚”的转换短期内并不会对房地产信贷市场形成冲击,整体上以中性的影响为主。短期内,个人住房贷款利率水平基本保持稳定,改革前后对个人购房利息支出的影响甚微。

影响二,居民房贷将更趋个性化、差别化。不同的人在不同的时间段,拿到的房贷利率可能会不一样。未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略,不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。而这个过程考验的是银行整体的风险评价、风险控制能力。

影响三,降低住房市场对利率敏感度,为房地产市场发展营造稳定的宏观经济环境。通过利率市场化改革进行精准降息,支持实体经济也有助于整体宏观经济的平稳运行。通过完善信贷调控机制,降低住房市场对利率敏感度,这也为房地产市场提供好的运行环境。

影响四,充分体现了“因城施策,房住不炒”政策导向。本次个人房贷利率政策调整是指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。部分楼市表现过热,房价调控压力较大的城市,可能会根据政策加码上调基点,比如二套房上调80个、100个基点都是有可能的。

本文出自温州大学建筑工程学院副教授、温州市房地产政策调研专业委员会主任潘安平


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